La responsabilidad del propietario por daños causados por el arrendatario en elementos comunes y privativos de comuneros
1.- Introducción
Uno de los problemas que sufren hoy en día las comunidades son los relativos a la insolidaridad en la que caen muchos arrendadores que obtienen importantes cantidades alquilando sus inmuebles, pero se desentienden de los daños causados por la conducta dolosa, negligente o imprudente del inquilino. Esto ocurre con suma frecuencia, y en estos casos los presidentes de comunidad, o los administradores de fincas, suelen requerir a los arrendadores para el pago de estos daños, una vez que se han tasado. Pero surge la duda acerca de si el propietario es o no responsable de estos daños que se causen, y en caso de serlo cuál es su responsabilidad: directa con posibilidad de repetición, solidaria o subsidiaria.
Procedemos a llevar a cabo un análisis de la doctrina jurisprudencial que analiza este interesante debate acerca de en qué medida debe existir por el arrendador un deber in vigilando de las conductas llevadas a cabo por el arrendatario en el inmueble, también acerca de cuál debe ser el proceder de la comunidad en caso de actividades del inquilino que puedan conllevar la existencia de actividades molestias y/o dañosas en el inmueble, y algunas referencias a cuestiones en torno a reclamaciones de aseguradoras ante eventos dañosos, para concluir con el consejo en los casos de alquiler vacacional de la exigencia de que los arrendadores tengan que suscribir una póliza de seguro que cubra los daños causados por sus inquilinos, tanto en elementos comunes, como en privativos de terceros.
Ahora bien, debe apuntarse que lo correcto en supuestos de daños a elementos comunes, o comuneros, por inquilinos es que la comunidad debería comunicar siempre y en cualquier caso al propietario/arrendador estos hechos, a fin de que puedan adoptar los mecanismos correctores de estas conducta o actitud de los inquilinos, y adoptarse un acuerdo a incluir en normas de régimen interno de que los comuneros que deseen alquilar sus inmuebles, sea del tipo que sea el contrato, deberían suscribir una póliza de seguro que cubra los daños causados a propietarios o en elementos comunes.
Nótese que la «búsqueda» del inquilino que ha causado los daños es complicada si se han marchado del lugar, lo que dificulta el proceso de ejercitar acciones contra el causante de los daños, por lo que es más sencillo el sistema de que esté asegurado el riesgo de causar estos daños, y, en consecuencia, la comunidad podría dirigirse directamente contra la póliza para que se cubran los daños causados.
Veamos cuál ha sido la doctrina jurisprudencial en uno y otro sentido.
2.- Argumentos a favor de la responsabilidad del arrendador por los daños causados por los inquilinos en elementos comunes
Veamos cuál ha sido la doctrina de nuestros Tribunales a favor de reconocer una responsabilidad de los arrendadores por los daños causados en elementos comunes por los inquilinos.
a.- Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1ª, Sentencia 216/2004 de 18 Oct. 2004, Rec. 247/2004 –EDJ 2004/197788–
Se atribuye en este caso una responsabilidad extracontractual al arrendador por los daños y molestias causados por sus inquilinos por excesos de ruidos al haber la comunidad requerido con carácter previo al arrendador para que llevara a cabo alguna actuación, como es la de resolver el arrendamiento, siendo, incluso, requerido por vía notarial para ello, sin que haya adoptado medida alguna al respecto.
Se hace mención en la sentencia que «es obvio y se acepta el razonamiento del juzgador de instancia que no actuó eficazmente para eliminar las incidencias, pues al menos con independencia del éxito que pudiera tener al ser ejercitada ante los Tribunales tenía posibilidad de ejercitar la acción resolutoria del contrato arrendaticio, por lo que se estima adecuado entender encuadrable tal conducta omisiva colaboradora, en definitiva, a que persistieran determinados perjuicios al actor por las molestias y ruidos que se generaban en la vivienda locada por el demandado.»
Se fija la existencia de una responsabilidad extracontractual del arrendador por la conducta omisiva al no haber llevado a cabo actuación alguna pese a ser conocedor por la comunidad de las molestias que ejercía el inquilino. A la hora de fijar el quantum indemnizatorio se calcula de forma proporcional a los beneficios obtenidos por el propietario mediante el cobro de la renta mensual durante el tiempo que persistieron las actividades molestas, y así se concreta que «Ha de entenderse que si ni siquiera se ejerció acción legal alguna de algún modo se era consciente que el beneficio o renta obtenido sería, en parte, a costa de que los vecinos soportasen molestias y ruidos, por lo que se estima adecuado establecer como base indemnizatoria por daño moral el abono del 75 % de las rentas mensuales que pudiera haber percibido desde el mes de mayo de 2.003 al mes de octubre de 2.003 en que se interpone la demanda, entendiendo como renta media mensual la de 40.000 ptas. atendiendo a las características y zona donde se ubica la vivienda al no constar mediante la aportación de contrato en autos la que efectivamente pudiera haberse pagado, por lo que siendo 6 las mensualidades a que se contrae el referido período se cifra en 180.000 ptas. (1.081,82 €) la cantidad indemnizatoria hasta cuyo límite deberá indemnizar solidariamente con el otro demandado.»
Fuente: elderecho.com
