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Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
El día 18 de diciembre se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta norma, de entrada en vigor al día siguiente de su publicación, esto es, el 19 de diciembre, incorpora como modificaciones más importantes las siguientes:
a) Contratos de arrendamiento de vivienda
En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se modifica la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. Destacamos las siguientes reformas:
- Se amplía el plazo de la prórroga obligatoria del contrato de alquiler en favor del inquilino:
- De 3 a 5 años, si el propietario es persona física.
- De 3 a 7 años, si el propietario es persona jurídica.
- Se amplía también la prórroga del artículo 10, transcurrida la duración mínima anterior, de 1 a 3 años.
- Si el propietario es persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán de su cargo. Se prevé como excepción que los servicios hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
- Se limita la garantía adicional a la fianza, pues su valor no podrá exceder de 2 mensualidades de renta, ya sea a través de depósito o de aval bancario. Y ello para los contratos de hasta 5 años de duración, o de 7 si el arrendador es persona jurídica.
- Se vuelve al principio de libertad de pactos para los arrendamientos de viviendas suntuarias. Son aquellas cuya superficie sea superior a 300 m2 o cuya renta inicial en cómputo anual sea superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
- Se introduce un límite a la actualización por IPC para los contratos de renta reducida. Se trata de un nuevo concepto definido en el artículo 18.
- Se prevé un nuevo derecho de retracto en favor de la Administración Pública para determinados supuestos de venta conjunta.
b) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
En el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, se añade una exención del pago del ITP para los arrendamientos de vivienda permanente.
c) Desahucio
Y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se introduce en el procedimiento de desahucio de vivienda la comunicación a los servicios sociales y la suspensión del proceso si aprecian situación de vulnerabilidad.
d) No tiene efectos retroactivos
Por último, que no menos importante, destacar que esta norma no tiene efectivos retroactivos. Esto significa que no se aplica a los contratos de arrendamiento firmados con anterioridad a su entrada en vigor. Por tanto, continúan rigíendose por el régimen jurídico que les era de aplicación.
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